STJ afasta aplicação da Súmula 308 à alienação fiduciária e reforça segurança jurídica nas garantias reais

Em decisão recente, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento relevante ao estabelecer que a Súmula 308 da Corte não se aplica, por analogia, aos contratos de alienação fiduciária. O julgamento analisou um caso no qual um imóvel, mesmo alienado fiduciariamente a uma administradora de consórcios, foi prometido à venda pela devedora fiduciante, gerando controvérsia entre os adquirentes subsequentes e o credor fiduciário.

Ao afastar a aplicação da súmula, originalmente voltada para imóveis financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e vinculados a hipotecas, o STJ reafirmou a distinção entre os dois modelos de garantia. Diferente da hipoteca, na alienação fiduciária o bem pertence formalmente ao credor até a quitação, o que impede o devedor de dispor livremente da propriedade sem sua autorização. Assim, contratos celebrados à margem dessa titularidade são ineficazes perante o proprietário legítimo.

A Corte reconheceu que ampliar a aplicação da Súmula 308 aos casos de alienação fiduciária comprometeria a segurança jurídica, ao relativizar o papel do registro de imóveis e permitir negociações feitas por quem não detém a propriedade legal do bem. Além disso, destacou-se que tal entendimento geraria instabilidade econômica, elevando o risco e o custo das operações de crédito garantidas.

O acórdão representa importante correção na jurisprudência, ao rechaçar analogias indevidas que desvirtuam a natureza técnica dos institutos jurídicos. Com isso, o STJ protege a previsibilidade do sistema de garantias reais e fortalece os fundamentos do crédito imobiliário no país.